要回购房定金通常需要考虑以下条件和步骤：
合同条款协商
若因合同条款未能达成一致，可协商退还定金。
谈判记录或录音可作为证据。
认购期限
必须在认购书约定的期限内签订合同。
项目资质
对于无销售许可证或产权证的项目，定金可无条件退还。
双方责任
若因特殊情况无法签订合同，且双方均无过错，定金可退还。
若开发商单方违约，应双倍退还定金。
退款流程
向开发商提交定金缴纳凭证，开发商核查身份和定金数额后退还。
法律规定
根据《民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行约定的债务无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务应当双倍返还定金。
特殊情况
不可抗力导致无法签订合同，或开发商未取得预售许可证等情况下，定金应退还。
协商解决
与房屋销售方协商，或通过法院起诉解决。
注意时效
注意相关法律规定和合同中的时效条款。
请根据具体情况采取相应措施，并咨询专业律师获取具体法律意见。
